Tributo Corporate Center, de la Coalición de Iniciativas para el Desarrollo (CINDE), en San Antonio de Belén, uno de los proyectos inmobiliarios financiados con recursos provenientes de Jupema. (Foto: Katya Alvarado).

Estos recursos podrían invertirse en financiar obra pública, como hospitales, carreteras, escuelas o vivienda popular; pero los gobiernos no han tomado acciones para titularizar este tipo de proyectos.

Expertos consultados, entre los que están exministros de Hacienda y exsuperintendentes de pensiones, coinciden en que invertir los fondos de pensiones en titularización de obra pública es factible y deseable y permitiría reactivar la inversión pública en carreteras, hospitales, escuelas o vivienda popular y para la clase media.

Al ser estos fondos de pensiones los encargados de administrar los ahorros de millones de costarricenses, estas inversiones deberían estar orientadas a mejorar la calidad de vida de los trabajadores, de manera que puedan generar patrimonio u obtener beneficios de estos recursos, explicó, por ejemplo, Mario Devandas, uno de los tres representantes de las personas trabajadoras ante la junta directiva de la Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS) (Ver entrevista).

La Junta de Pensiones y Jubilaciones del Magisterio Nacional (Jupema), por ejemplo, tiene invertidos ₡201.189 millones en fondos inmobiliarios (un 7.04% del total de su cartera); le sigue la Operadora de Pensiones Complementarias (OPC) y de Capitalización Laboral de la CCSS, que tiene ₡23.988 millones -un 6.01%-, según información provista a UNIVERSIDAD por estas operadoras.

El Fondo del Régimen de Pensión Complementaria (RPC) de Empleados del Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) tiene ₡12.217 millones invertidos en fondos inmobiliarios, aproximadamente un 3.38% del total de su fondo, informó la institución.

Algunos de los proyectos inmobiliarios financiados con recursos provenientes de Jupema son Mall Internacional Alajuela, locales de Terramall, locales de Plaza Lincoln, Torre La Sabana, Tributo Corporate Center y Motores Británicos de Costa Rica. También se pueden mencionar Parque Empresarial Forum, Zona Franca El Coyol, Centro Comercial Momentum Lindora, Global Park, el Edificio de Ciencias Médicas de la Universidad Latina y Condominio Torres del Campo.

Mientras que algunos proyectos financiados mediante fondos inmobiliarios en los que ha invertido el ICE son Centro de Distribución Grupo Monge, Edificio Real Sabana, Edificio Facio y Cañas, Edificio Prisma y Spazio, Condominio Plaza Roble y Torre Mercedes.

Según muestran las cifras, las operadoras de pensiones OPC-CCSS, Jupema y el Fondo de Pensiones del ICE destinan entre un 3% y un 7% de los recursos de su cartera para invertir en estos desarrollos inmobiliarios privados, según las entidades. Pero con estos recursos se podría financiar obra pública, como hospitales, carreteras, un canal seco o incluso el tren eléctrico.

Por ejemplo, la ampliación de la Ruta 27 a Caldera tendrá un costo inicial previsto de $600 millones (alrededor de ₡361.056 millones), que asumirá la concesionaria española Globalvía. Y la inversión de la primera fase de construcción de la Terminal de Contenedores de Moín, a cargo de la empresa holandesa APM Terminals, fue de $800 millones (unos ₡481.408 millones). Con los recursos que se invirtieron en fondos inmobiliarios privados, los fondos de pensiones podrían haber participado de este tipo de obras.

No obstante, históricamente y hasta la fecha, los gobiernos han evitado tomar acciones para titularizar los proyectos nacionales por “negligencia” o “intereses particulares”, según Devandas y han preferido entregarlos en concesión.

En el 2009, en la segunda administración de Óscar Arias Sánchez, hubo un intento por titularizar obra pública; sin embargo, la Superintendencia General de Valores (Sugeval) la frenó. Se trataba de un acuerdo por $180 millones para ofrecer títulos valores para financiar la construcción y equipamiento de unos 100 Ebais. La Sugeval objetó el esquema que se pretendía usar entre el Nacional y la CCSS. Y con eso se paralizaron los fideicomisos que venían detrás, del Ministerio de Hacienda, la Universidad de Costa Rica (UCR), el Ministerio de Educación Pública (MEP) y Racsa, entre otros.

LA DIVERSIFICACIÓN PERMITIDA POR LEY

En un momento en que los fondos de pensiones de las instituciones acumulan importantes recursos, se cuestiona el riesgo de invertir parte de estos dineros en un sector que ha visto afectados sus rendimientos negativamente por la pandemia debido a las disminuciones en ventas, el alto número de locales comerciales vacantes, viviendas sin alquilar y la contracción de la economía en general.

Édgar Robles, profesor catedrático de la Universidad de Costa Rica (UCR) y exsuperintendente de la Superintendencia de Pensiones (Supen) (2010-2015) opinó: “como principio de inversión, a mí no me parece mal que inviertan en fondos inmobiliarios; ahora, la situación económica en particular tiene riesgos específicos para los fondos inmobiliarios”.

“El más evidente es que dependen de los alquileres; en este periodo los alquileres podrían tener alguna merma y eso afecta el valor de la participación del fondo. Sin embargo, los otros instrumentos también tienen desventajas; por ejemplo, si no invierten en eso invierten en títulos de Gobierno, donde a mí me parece que el riesgo es mucho mayor, o invierten en instrumentos internacionales, que posiblemente tengan rentabilidades menores”, consideró Robles.

“Por eso lo adecuado es diversificación de riesgos, que cumplan con la reglamentación y que el portafolio rinda de acuerdo al crédito que se está asumiendo”, añadió.

Algunos de los proyectos inmobiliarios financiados con recursos provenientes de Jupema son Mall Internacional Alajuela, locales de Terramall, locales de Plaza Lincoln, Torre La Sabana, Tributo Corporate Center y Motores Británicos de Costa Rica.

Jupema indicó que realiza estas inversiones en fondos inmobiliarios “como medida de diversificación”, y que son previamente aprobadas por el Comité de Riesgos, Comité de Inversiones y Junta Directiva” y a través de los Puestos de Bolsa aprobados por esta. Mediante su oficina de prensa indicó que los rendimientos promedio mensuales anualizados de los fondos inmobiliarios en dólares para el cierre de julio del presente año era de 5,43%. Mientras que el rendimiento del portafolio de títulos valores incluyendo sector público y privado era de 10,09%.

La gerencia general del ICE señaló que las carteras de fondos inmobiliarios representan únicamente el 3,4% del total de inversiones, que se realizan “con base en políticas y reglamentos establecidos, y a partir de la recomendación de un Comité de Inversiones” y que todo el proceso es sujeto de una evaluación permanente de la Supen.

Héctor Maggi Conte, gerente general de la OPC-CCSS, explicó que para poder analizar la rentabilidad de los fondos inmobiliarios se debe valorar el precio de la participación al momento de la compra con el precio de la participación a la fecha, los dividendos que se reciben de los fondos inmobiliarios mensual o trimestralmente según el caso, la valoración a precios de mercado de cada uno de los fondos y el comportamiento del tipo de cambio.

El fondo de la OPC-CCSS se divide en ₡13.113.286.500 acumulados en el Régimen Obligatorio de Pensión Complementaria (ROPC), es decir, el ahorro individual tendiente a complementar los beneficios del régimen de Invalidez, Vejez y Muerte de la Caja para el trabajador y ₡10.874.715.800 provenientes del Fondo de Capitalización Laboral (FCL), que implica el ahorro aportado por el patrono como parte de la cesantía del empleado.

Según los reportes de estos fondos inmobiliarios ante la Sugeval, el promedio de rendimiento total de los últimos 12 meses ha sido de 3,69%.

OBRA PÚBLICA: ¿UN PROBLEMA DE GESTIÓN O FALTA DE VOLUNTAD?

Cuando se analiza el monto invertido en fondos inmobiliarios, que supera los ₡237.000 millones, hay que entender que son dineros de las pensiones de la gente, que se están destinando a financiar proyectos privados; y que, si las condiciones lo permitieran, podrían ser redirigidos a mejorar las condiciones de infraestructura del país.

A simple vista parece una decisión muy sencilla; pero lo cierto es que para lograr eso, el gobierno debe emitir bonos en el mercado, a través de un fideicomiso para proyectos específicos, los cuales deben contar con toda la sostenibilidad y el respaldo que minimice el riesgo de quienes invertirán. Hasta la fecha, esto prácticamente no existe.

“¿Por qué no se han hecho titularizaciones de obra pública para que los fondos de pensiones se inviertan ahí? Esa sí es una interrogante a la que habría que encontrarle respuesta”, respondió Édgar Robles.

“Mucho tiene que ver con el hecho de que el Gobierno no ha promovido concesiones para hacer ese tipo de emisiones. ¿Qué tipo de concesiones ha hecho el Gobierno en los últimos años? Desde la carretera a Caldera, ninguna. No ha habido ese liderazgo de parte de los gobiernos para emitir ese tipo de instrumentos”, dijo.

Álvaro Ramos, exsuperintendente de Pensiones, indicó que, técnica y prudencialmente, tiene todo el sentido del mundo invertir más en títulos de proyectos de infraestructura pública, pero coincidió en que el problema está en que esos proyectos no existen.

“Hay que tener claro que invertir en fondos inmobiliarios e invertir en proyectos de obra pública no son excluyentes, perfectamente se podrían poner los recursos en ambas cosas. El tema es la falta de titularización directa de proyectos; por ejemplo, con los proyectos del ICE entiendo que no se puede invertir directamente en ellos, sino que es a través de bonos del ICE”, apuntó Ramos.

Ramos declaró que lo más probable es que hay problemas serios de gestión en infraestructura pública y por eso no hay proyectos de este tipo, dado que históricamente la inversión pública tiende a concentrarse en costos constructivos con mínima contabilización de los costos de mantenimiento, mientras que las concesiones por definición deben sumar etapa constructiva y de mantenimiento. Pero no solo es un tema de gestión, sino también de financiamiento

Coincidente con este tema, el exministro de Hacienda, Guillermo Zúñiga (2006-2010), manifestó que, perfectamente, los fondos de las operadoras de pensiones pueden usarse en esquemas de titularización asociados a concesiones o invertirlos a través de titularizaciones que permitan reactivar la inversión pública.

“No se hace obra pública porque, si esta la quiere hacer directamente el Estado y tenemos una restricción hacendaria muy grande, no va a encontrar recursos suficientes para realizarla”, indicó Zúñiga.

“También hemos visto problemas de diseño, de gestión y dificultades en el manejo de los procesos de inversión, con fuertes trabas y procedimientos engorrosos que tiene el país y que genera atrasos”, agregó quien fuera jerarca de Hacienda en 2009, justo cuando hubo un intento por titularizar obra pública que fue frenado por la Sugeval.

Pero desde su perspectiva, la inversión en obra pública por concesión es factible y deseable, y a la hora de levantar los fondos para los proyectos las operadoras de pensiones también pueden invertir en ese tipo de títulos.

“Para que los fondos de pensión usen esos ahorros nacionales pueden invertir en obra pública a través de compra de bonos en proceso de titularización, pero de esos no tenemos, o participar en procesos de titularización que estén impulsados por concesionarios de obra pública como le explicaba, que ha sido una experiencia mundial con un enorme impacto positivo en las economías”, señaló Zúñiga.

De hecho, la concesión de la Ruta 27 (Carretera a Caldera) cuenta con inversiones de los fondos de pensiones europeos USS, OPTrust de Canadá y PGGM de Holanda.

Las oficinas del bufete Facio & Cañas, financiadas mediante fondos inmobiliarios en los que ha invertido el ICE, están en la Torre Sabana Business Center. 

REGÍMENES DE PENSIONES SON UN 45% DEL PIB

El tema definitivamente está sobre la mesa. Uno de los acuerdos tomados durante las sesiones plenarias del reciente Diálogo Multisectorial fue diseñar una estrategia para cerrar la brecha entre ingresos y gastos vía financiamiento proveniente de invertir los fondos públicos de pensiones en titularización de obra pública.

Se calcula que los regímenes de pensiones representan más de un 45% del Producto Interno Bruto (PIB) y aún estamos todavía en una fase de acumulación, lo cual significa que estos recursos seguirán creciendo en los próximos años, de acuerdo con declaraciones dadas por Rodrigo Cubero, presidente del Banco Central de Costa Rica (BCCR).

“¿Cómo diversificar de la mejor manera estos fondos de pensiones? Un 75% están en títulos del sector público y ese nivel de concentración requiere de discusión. Quisiéramos ver esos recursos invertidos en otro tipo de activos, por ejemplo, en obras de infraestructura pública”, destacó Cubero en su exposición durante un foro virtual sobre pensiones y multifondos, organizado por la Supen.

En esa misma actividad, Jaime Barrantes, gerente de pensiones de la CCSS, manifestó que la sostenibilidad a largo plazo de los fondos de pensiones enfrenta retos y que debe valorarse la inversión de recursos para el financiamiento de obra pública; por ejemplo, para los peajes de rutas nuevas, el tren eléctrico o un canal seco, mencionó.

Por otra parte,el Gobierno convocó un proyecto de ley a sesiones extraordinarias, que le permitiría a Jupema invertir en proyectos de infraestructura de obra pública.

Se trata del expediente 22.179 (Reforma de la Ley 7531 del sistema de pensiones y jubilaciones del Magisterio Nacional), el cual fue presentado por los oficialistas Mario Castillo y Víctor Morales.

MARIO DEVANDAS: “Los fondos de pensiones deberían orientarse a que los trabajadores generen patrimonio”

Las administradoras de los fondos de pensiones tienen en sus espaldas la responsabilidad de administrar los ahorros de millones de costarricenses; no se trata solo de generar utilidades, sino de hacerlo de la manera más segura.

Así lo considera Mario Devandas, representante de las personas trabajadoras en la junta directiva de la Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS), quien ha expresado su preocupación sobre el destino de los recursos de los fondos de pensiones.

Su visión es clara:  Las inversiones deberían estar orientadas a mejorar la calidad de vida de los trabajadores, que son quienes ahorran en dichos fondos de pensiones, de manera que puedan generar patrimonio u obtener beneficios de estos recursos. UNIVERSIDAD conversó con él para conocer a fondo sus planteamientos.

“…No hay titularización por negligencia de los gobiernos, y es posible que haya intereses particulares para que eso no se dé”.

— Las inversiones que se realizan con las pensiones en fondos inmobiliarios ¿son una apuesta segura?

— Todas esas inversiones se hacen bajo un estricto análisis de riesgo, equipos y metodologías especiales para analizar los riesgos de los títulos que se ofrecen en el mercado de valores. Con base en estos criterios de análisis de riesgos, los comités de inversiones deciden dónde colocar los dineros y toman en cuenta el riesgo y la tasa de rentabilidad.

Cuando se trata de los fondos de pensiones, debe prevalecer el análisis del riesgo sobre expectativas de grandes utilidades, porque hay una relación directa entre riesgo y la ganancia esperada. Lo ideal con los recursos de pensiones es que la rentabilidad cubra los costos de operación y genere algún nivel de rentabilidad.

No podría decir que son inseguros, porque se supone que detrás de todas esas inversiones hay un riguroso análisis de riesgo. Como el caso de las inversiones en el periódico La Nación, en el momento que los títulos se ofrecieron en el mercado, los inversionistas hicieron sus análisis de riesgo y decidieron si valía o no la pena invertir allí; con el tiempo cambia el panorama de los negocios y pueden generar algún riesgo.

Independientemente de eso, la preocupación mía es que los fondos de pensiones deberían orientarse prioritariamente a que los trabajadores generen patrimonio, de manera que sea lo menos costosa para los trabajadores.

– ¿Cómo es posible generar ese patrimonio para los trabajadores?

— Por ejemplo, la mayoría de los fondos inmobiliarios están dirigidos al mercado de alquileres y no a construcción de vivienda para vender, porque uno de los elementos que toman en cuenta es el flujo de ingresos mensuales; es visto desde una visión mercantil y comercial.

En las inversiones de las pensiones no prima la visión de favorecer de forma directa al trabajador. Si un trabajador lograra tener su casa o apartamento propio gracias a los fondos de pensiones, tendrían ese enfoque de patrimonio.

Podrían generarse proyectos colectivos, manejados por el Banco Hipotecario de la Vivienda en los que se inviertan esos recursos. O de repente se podrían colocar en proyectos que beneficien una política nacional de envejecimiento, para la creación de albergues.

Pero al no existir esas opciones, hay una parte de los fondos que se deben invertir en el sector privado.

— Es un tema de mercado financiero. A pesar de que se invierten en fondos inmobiliarios o en bancos públicos y privados, el mercado de Costa Rica es muy pequeño y los fondos de pensiones crecen explosivamente. Ese ahorro nacional debería igualarse con la inversión nacional; ahí tendríamos un equilibrio macroeconómico.

Pero no tenemos suficiente mercado financiero para que ese dinero canalice la inversión nacional, además de que existe una fuerte presión e incluso, probablemente, intereses particulares para que esos fondos se inviertan en el exterior o en el sector privado.

Desde mi perspectiva, es absurdo que se invierta en bonos en el exterior al 2% o 3% y luego nosotros pidamos préstamos como país y nos los conceden al 5% o 6%.

– Entonces, ¿cuál debería ser el camino ideal para invertir los fondos de pensiones?

— Hemos pedido que se titularice obra pública, vivienda popular y para clase media dirigida a los trabajadores. Eso permitiría desarrollar las estructuras necesarias para generar empleo, captar más contribuciones a los sistemas de pensiones y hacer más ahorro, en beneficio del país.

Mi preocupación en el tema de estos títulos en construcciones inmobiliarias es que esas inversiones, a pesar de los análisis de riesgo, no son inversiones que gocen de buena fama y dudo que sea lo mejor para los trabajadores”.

– ¿A qué le atribuye usted que no haya titularización para obra pública por parte de los gobiernos?

— El punto es que no hay titularización por negligencia de los gobiernos, y es posible que haya intereses particulares para que eso no se dé. Si hablamos de proyectos de vivienda popular afectaría el mercado, al existir una oferta mayor.

Y si pensáramos en infraestructura como carreteras u hospitales, invertir los fondos de pensiones sería absolutamente viable, incluso considero que el tren eléctrico podría financiarse con titularización. Pero para todos estos proyectos hay una visión muy pobre y de repente negocios que se verían afectados.

Es terrible que los fondos de pensiones estén financiando cosas que no sabemos. Insisto, el ahorro nacional debe utilizarse dentro del país, fundamentalmente en el desarrollo de infraestructura, vivienda popular o albergues para atender a la población adulta mayor”.

– ¿Cuáles son los factores negativos de invertir los fondos de pensiones en el exterior?

— En esta presión de enviar los fondos de pensiones al exterior hay otro problema, que es la afectación del tipo de cambio. Los ahorros están en colones y cuando se van a enviar al exterior, hay que comprar primero los dólares aquí; ese es el primer impacto. Luego ciertamente regresarán dólares, que deberán convertirse a colones y dependiendo del tipo de cambio podría debilitarse la inversión.

Usted manda fondos de pensiones al exterior, pero en la crisis del 2008 vimos cómo se perdieron miles de millones de fondos de pensiones de otros países (no de Costa Rica). Aunque no se pierdan, están en el mercado financiero internacional, y cómo podemos asegurar que con esos recursos no se está financiando, por ejemplo, a la industria armamentista… un dólar que se ponga en Wall Street, no se sabe hacia dónde se dirigirá al final. 

(* Periodistas del Semanario Universidad)